O mercado imobiliário está vendendo mais. Só não do jeito que parece

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O mercado imobiliário está vendendo mais. Só não do jeito que parece

Os números do primeiro semestre de 2026 parecem contar uma história simples: o setor imobiliário resiste ao juro alto. Foram vendidas 226.536 unidades residenciais novas no Brasil entre janeiro e junho, alta de 5,4% sobre o mesmo período de 2025, segundo os Indicadores Imobiliários Nacionais da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). À primeira vista, é um contraste e tanto com a Selic ainda em patamar elevado. Mas quem trabalha com gestão de ativos aprende cedo que um número agregado raramente conta a história inteira. Este caso é um bom exemplo.

Olhando para dentro dos dados da CBIC, o crescimento nas vendas não está distribuído de forma uniforme. No segundo trimestre deste ano, o programa Minha Casa, Minha Vida respondeu por 58% de todos os lançamentos residenciais do país, o maior percentual da série histórica iniciada em 2019. No primeiro trimestre, essa participação já era de 50%. O programa não apenas cresceu. Passou a puxar o setor.

O restante do quadro reforça essa leitura. Os lançamentos gerais recuaram 1,3% no segundo trimestre e ficaram praticamente estáveis no semestre, com queda de 0,3%. O ticket médio dos imóveis vendidos caiu 10,3% na comparação anual, reflexo direto de uma composição de vendas mais concentrada em unidades de menor valor.

Existe diferença entre um mercado que vende mais porque está mais aquecido e um mercado que vende mais porque está vendendo produto mais barato, financiado por crédito com regras próprias. As concessões do SBPE para construção saltaram 107% no semestre, de R$12,8 bi, para R$26,5 bi, enquanto o crédito para aquisição de imóveis pelas famílias avançou 12%. O crédito está circulando, mas não do mesmo jeito em todos os elos da cadeia.

Não é a primeira vez que vejo essa dinâmica. Em ciclos de crédito mais apertado, é comum que segmentos com algum tipo de subsídio ou programa de governo sustentem médias que escondem fragilidade no restante da cadeia. O agregado sobe, a distribuição interna muda, e quem olha só para a manchete corre o risco de decidir com base em uma fotografia que não representa o quadro completo.

Nada disso invalida os números. O setor está, de fato, vendendo mais imóveis do que no ano passado e isso importa. Mas invalida a leitura mais confortável, a de que o juro alto deixou de ser obstáculo relevante. Não deixou. Existe um segmento específico, com financiamento próprio, absorvendo boa parte do impacto que o custo do dinheiro causaria no restante do mercado.

Isso ajuda a explicar também o que vejo do lado de fusões e aquisições. Um crescimento de 17% em operações imobiliárias em ambiente de crédito caro costuma indicar duas coisas ao mesmo tempo: interesse genuíno de investidores de longo prazo em ativos bem estruturados, e movimento de consolidação entre empresas que sentem a margem espremida e preferem se associar ou vender a competir sozinhas nesse cenário. As duas coisas não se excluem. Muitas vezes acontecem dentro da mesma operação.

É por isso que tenho apostado pessoalmente em um jeito diferente de chegar até o comprador que fica fora dessa engrenagem subsidiada. Na IMVester, gestora que fundei com Daniel Ractt, começamos no mês passado uma operação de vendas por lives no TikTok e no Instagram, inspirada no modelo chinês de live commerce. Investimos R$100 mil em um estúdio próprio e colocamos 27 corretores e especialistas em transmissões diárias, com a meta de impactar 2 milhões de pessoas até dezembro. 

A lógica é simples. Se parte relevante da demanda está concentrada em crédito com regras próprias, o restante do comprador, o que decide fora do MCMV, precisa de outro tipo de acesso à informação. Não é venda por impulso. É dar a esse comprador a possibilidade de tirar dúvida com um especialista no momento em que ela surge, o que muda a qualidade da decisão.

Para quem avalia entrar no setor agora, seja como investidor, incorporador ou parceiro de negócio, a pergunta certa não é se o setor está crescendo. Está. A pergunta é onde exatamente esse crescimento acontece, e se o ativo, a região ou a incorporadora em análise dependem da mesma engrenagem que sustenta a média nacional.

Índice geral mostra crescimento. Balanço setorial mostra concentração. Boa decisão de investimento é aquela que olha para o segundo, não para o primeiro.

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